康养产业因其关联性强覆盖领域广的特征，极易与文化事业、旅游产业、绿色农业融合创新，迸发出新的活力。目前，“地产+旅游+健康+养老”四大产业融合发展，逐渐成为满足人民美好生活的重要载体，以度假、养生、文化、特色小镇、田园综合体等为主的乡村振兴新兴产业成为商业地产转型发展的重点方向。
一、康养时代来临，拥抱产业蓝海
健康养老需求催生多种康养业态，老龄化社会压力、亚健康、雾霾与疾病、慢病与压力的关注忧虑和经济增长下，对高品质生活、医疗康复、健康活力的核心诉求之间的矛盾催生医疗旅游、养老服务等康养业态。
在健康中国战略引领、健康服务业业态指引、养老服务设施用地保障、养老服务市场培育激活、养老支付体系逐渐完善的背景下，标准化、规范化、多产业融合成为我国康养产业主基调。
多业态撬动亿万蓝海市场。需求和政策双重利好下，大健康、基因测序、生命医学、中医养生、养生旅游等众多康养产业相关概念备受市场和资本关注，房企、险企、国企等复合型企业纷纷进军养老产业。消费升级趋势下，复合型高端化康养消费呈趋势化。
大健康产业带动医疗养老。《健康中国2030规划纲要》、《关于开展健康城市健康村镇建设的指导意见》指出我国大健康产业要“立足全人群和全生命周期两个着力点，突出解决好妇女儿童、老年人、残疾人、低收入人群等重点人群的健康问题”。在大健康行业细分子领域中，健康养老服务呈高速增长态势，有较大投资机会。
二、市场需求庞大，有效供给缺乏
康养产业目标客群有银发养老客群（老年人群）、养生保健客群（中青年人群）、医疗康复客群（疾病人群）、美容康体客群（健康人群）。
市场聚焦老年人群和亚健康人群，随着需求多样、市场细分、产业外延，美容美体人群、母婴人群也晋升为新一代康养消费群体。康养产业呈现市场需求庞大、发展前景广阔、但有效供给不足、产业发展机遇与挑战并存特征。
1、养老透视：我国老年人口基数庞大，老龄化城乡倒置背景下农村养老问题突出。截止2018年末，我国60周岁及以上人口24949万人，占总人口的17.9%（国际老龄化社会标准10%）。其中65周岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9%。
随着老龄化进程加快，庞大的老年群体具有普遍的消费需求、较强的消费能力和购买养老服务的强烈意向。
随着我国人口深度养老化，基数大、增长快、结构分化，以及2020年50后婴儿潮群体步入养老刚需，我国健康养老产业进程进一步加快。
预测2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右，老年产业规模到2020年和2030年将分别达到8万亿元和22万亿元，对GDP拉动分别达到6%和8%，产业远景可期，将成为名副其实的国家经济支柱之一。
人口老龄化背景下，我国农村地区的养老问题更为突出。中国当前有6亿农村人口，在老龄化城乡倒置、未富先老现象、农村青壮年劳动力转移、传统家庭养老功能弱化、农村医疗保障制度不健全的挑战下，广大农村老年人群的养老问题将是乡村振兴中亟需解决的重要课题和时代性难题，也是未来康养产业的重要布局和趋势选择。而农村老年人养老主观需求集中在医疗需求、经济供养需求、精神慰藉需求和生活照料需求。
2、亚健康观：亚健康人群康养消费需求大，疗养类康养服务受推崇。
随着亚健康问题的日趋突出及人们对健康问题的日益重视，社会对于亚健康防治的需求日益增长，亚健康人群康养市场逐渐成为我国康养市场主要构成之一。
我国主流城市中白领亚健康比例高达76%，其中接近6成处于过劳状态。亚健康问题的普遍存在带动休闲旅游、中医养生、康复运动、心理咨询等疗养类康养产业。
宏观供给：供给能力不足，多业布局推动产业集聚和溢出外延
1、从供给总量看，康养产业供需失衡间矛盾凸显
我国康养产业存在基础设施供应不足、产业结构不够健全、康养专业人才匮乏等问题。《2017年社会服务发展统计公报》相关数据显示：2017年，全国有600多个城市基本没有康复专科医院，康复医学床位数占医疗机构总床位数比重仅为1.8%；我国养老服务机构2.85万个，养老服务机构床位数达到780.0万张，平均每千名老年人口养老床位数仅33.8张，与发达国家相比存在较大差距，养老设施建设存在较大缺口。虽然我国康养产业遍地开花，但受康养产业回报慢、粗放式发展、政策碎片化、配套设施单一、人才资源短缺等因素制约，形成完善的产业体系尚需时间。
2、从供给对象上看，养老行业是布局重点
养老行业供给呈现：重点布局高端养老社区服务，居家养老、机构养老社会养老三种模式相结合；房企、险企、国企专业化转变，进入规模化标准化连锁化有序扩张阶段；以万科、远洋、保利、乐成等为代表的房地产企业，以泰康、合众、平安、国寿等为代表的保险企业，以中信、首开、北控、首钢、首发等为代表的国有企业，以强劲资本快速切入健康养老产业。
三、康养文旅经济，撬动地产杠杆
在文旅地产兴起，与人民生活水平提高，生活方式改变有直接关系。中国改革开放40多年带来人民生活水平日益提高，在解决了温饱问题后，休闲、度假、娱乐、购物逐步成为人们生活中必不可少的内容。消费力的提高，使得文旅地产有了庞大的消费市场支撑。
世界旅游组织研究表明，当人均GDP达到5000美元时，就步入了成熟的度假旅游经济、休闲需求和消费能力日益增强并出现多元化趋势。在我国，一线城市人均GDP早已超过1万美元，旅游休闲需求因此高速增长，长期居住式度假逐步成为新潮流。
据统计，2019年春节假期，全国旅游接待总人数4.15亿人次，同比增长7.6％；实现旅游收入5139亿元，同比增长8.2％，旅游人数再创新高。满足全家庭成员旅游度假需求的旅居地产，将旅游休闲属性与资产配置考量融为一体，在近两年也迅速攀上发展风口。
世界旅游组织预测报告认为，预计到2020年，中国将至少有20％的中产家庭购置度假类不动产物业。其中云南、海南、贵州等地以气候温暖、空气质量优良、风景独特等因素备受青睐。
传统市场严峻，文旅地产成转型首选
住宅房地产经过多年发展，进入逐步成熟期，尤其2008年-2018年这十年间，住宅房地产高速发展，被业内称为“黄金十年”。随着住宅从增量向存量过度，住宅房地产开发逐步触顶，在一系列宏观政策与限贷限购政策调控的背景下，住宅房地产的拓展空间已经受到严重压制，众多房企开始寻求新的发展空间。
另一方面，国内商业地产的发展也已经到达瓶颈期。商业地产经过十多年的迅猛开发，目前大部分城市的商业房地产存量很高，空置率居高不下，许多写字楼、商业街、购物中心等长期无法去化，再加上传统商业受到新兴电商行业的强烈冲击，“过剩＋受阻”的局面，使许多房企对商业地产的发展前景预期大大降低，有些干脆直接放弃，退出市场竞争。
传统房地产市场日渐严峻，在此压力下，存在着巨大消费潜力的文旅地产就成为地产商们的转型首选。早期文旅产业的开拓者中，如华侨城、阿那亚等成绩斐然，这也坚定了众多房企跨界试水、分割蛋糕的决心。
政策利好，文旅地产受肯定
从战略布局而言，文化和旅游业是国家发展规划重头戏。十三五期间，文化产业和旅游产业将成为我国支柱产业，“文化＋旅游”产业在未来5-10年将达到15万亿规模，占国家经济总量15-18％。
这一虚拟的数值正在转化为现实。2018年4月，文旅部发布《关于在旅游领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》，提出“将重点支持旅游景区、全域旅游、乡村旅游、自驾车旅居车营地、旅游厕所、旅游城镇、交通旅游、智慧旅游和健康旅游等新业态领域的项目发展。”
不同于住宅地产政策的经常变化，我国对旅游地产开发的限制政策较少。相反，政府鼓励民间资本对旅游资源、旅游景区的合理开发、经营、管理。因此，文旅地产项目受到了政策的大力肯定。
从社会效益和经济效益而言，作为房地产业的一个分支，文旅地产同样具备房地产开发的所有属性。对于地方政府而言，文旅地产动辄几千上万亩的巨大盘子，不但可以拍出土地、增加财政收入，更重要的是，一个好的文旅地产，能够制造大量的人流量，带动周边商业服务业快速发展，激发项目周边地带活力，提升城市形象，从而创造更大的社会效益。
综上所述，康养文旅地产上承庙堂之期，下接人民美好生活之望，正在成为中国经济发展从量向质转变的一个缩影，必将撬动未来万亿级的资本市场。